原创 刘晓博

【资料图】

昨天（2月20日），A股大涨的主要原因终于浮出水面：

2月20日晚上，中国证监会宣布：“启动不动产私募投资基金试点 支持不动产市场平稳健康发展”。（下图）

这意味着楼市进入了“你不买房，别人买”的时代！

当前楼市最大的痛点是：不少富裕家庭想多投资房地产市场，但受制于限购或者资产流动性等因素，或者担心“累进制、惩罚性的房地产税”，无法多买、不敢多买。而不少刚需、改善型家庭，因为预期或者资金原因，迟迟不买。

怎么办？最好的解决方案就是：为愿意投资不动产的人，开出一条投资渠道！

新设立“不动产私募投资基金”类别，就是发挥这个作用的。

之前，我们有“私募股权房地产基金”，但截至2022年末规模只有4043亿元。

“私募股权房地产基金”，跟“不动产私募投资基金”的投资范围、投资方式、资产收益特征等与传统股权投资存在较大差异，前者的作用还不够大，所以才有了此次“新政”。

根据证监会的新闻通稿，不动产私募投资基金的投资范围包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等。

参与试点工作的私募股权投资基金管理人须股权结构稳定、公司治理健全，实缴资本符合要求，主要出资人及实际控制人不得为房地产开发企业及其关联方，具有不动产投资管理经验和不动产投资专业人员，最近三年未发生重大违法违规行为等。

试点基金产品的投资者首轮实缴出资不低于1000万元人民币，且以机构投资者为主。有自然人投资者的，自然人投资者合计出资金额不得超过基金实缴金额的20%，基金投资方式也将有一定限制。不动产私募投资基金首轮实缴募集资金规模不得低于3000万元人民币，在符合一定要求前提下可以扩募。鼓励境外投资者以QFLP方式投资不动产私募投资基金。

那么，“不动产私募投资基金”将带来哪些影响？

1、就是刚刚说的，将形成“你不买房、别人买”，“资金雄厚的人可以多买”的局面。

截至2023年1月末，中国的住户存款达到了创纪录的128万亿，如果全拿去换美元，全世界的美元都不够换的。仅在1月份，就新增了6.2万亿的住户存款。

所以，居民手中是有钱的。但这些钱的分布并不均衡，怎么让这些钱发挥作用，带动经济的发展，是一个大课题。

让股市走牛，通过建立中国特色估值体系（让被低估的央企、国企股上涨），引导资金进入股市，是一个办法。但这远不是全部，楼市同样需要资金支持。

此前有专家说，只要居民拿出三分之一的存款，就可以拯救楼市。其实这是没有常识的说法，拯救楼市远远不需要那么多资金，只需要拿出每年新增住户存款的三分之一，就可以解决问题。或者只需拿出2023年1月新增住户存款，就可以催生一轮全面牛市。

由此可见，当前“钱”是非常充裕的，只是投资渠道没有拓宽，大家预期没有改变而已。

“不动产私募投资基金”如果全面推进，可以引导大量资金重返楼市。或许有人会说，证监会不是规定，这种私募基金中个人出资不能超过20%吗？其实这个门槛不高，很多富人都有自己的公司，只要他们愿意投资，可以通过自己的企业来参与“不动产私募投资基金”。

截至2022年末，中国的私募基金基金规模是20万亿，“私募股权房地产基金”只有4000多亿，这是过去几年去房地产化的结果。如果“私募股权房地产基金”能占私募基金规模的三分之一，至少可以给房地产行业带来6到7万亿的增量资金，甚至更多。

这些钱可以给楼市回暖带来很大的帮助。

2、注意，“不动产私募投资基金”可以投资存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房的，至于商业性用房、基础设施等就更可以了。

这意味，很多城市曾限制机构购买住宅的规定，可能会放宽，至少对“不动产私募投资基金”放宽。

这样，愿意投资大城市住宅的人，就有了通过“不动产私募投资基金”绕过限购的渠道。另外，通过私募基金投资的房地产，大概率不会有累进制、惩罚性的房地产税，因为这是官方鼓励的投资方式。

3、通过“不动产私募投资基金”投资不动产，将更专业，变现能力更强，资金流动性更好。

自己投资房产，往往面临变现问题，不是每种房产、每个城市的房子都可以在短时间卖出。通过私募基金，你可以更便捷地买入资产，赎回资金，而且有专业人士帮你打理。

当然，通过“不动产私募投资基金”投资房地产，带有一定的虚拟性，存在亏损、管理人不尽责的风险，不太适合普通人参与。

4、“不动产私募投资基金”可以增加房地产市场的资产流动性、加快去化，房企又多了一条融资渠道。

举个例子：最近深圳龙岗区有一个开发商搞“首付90万，开发商送60万”的打折销售，引起了轰动和监管部门查处。这个开发商大概率有资金问题，希望通过打折快速套现。

如果有“不动产私募投资基金”（而且允许投资限购城市住宅），就可以接盘这个项目，以较大折扣买下该楼盘住宅，不仅解决了开发商的资金短缺，多给政府交纳了税费，还替投资者买下了划算的投资标的。

5、值得注意的是，“不动产私募投资基金”可以投资“保障性住房”，这等于给政府回笼资金开了一条路。

保障性住房，是地方政府或者其投资平台投资。但各地人才房、共有产权住房滞销，是一个严重的问题，会影响接下来保障房的开发。允许“不动产私募投资基金”投资保障房，意味着政府多了一条退出、回笼资金的渠道。

“不动产私募投资基金”买下保障房之后，可以靠出租获得回报，适当时候出售回笼资金。如果没有这种基金，你能获得投资保障房的机会吗？

6、“不动产私募投资基金”会加剧大中小城市不动产的分化。

由于未来只有少数高级别中心城市有显著人口增量，“不动产私募投资基金”的投资会集中在一二线城市，部分资金可能来源于三四五线城市的富人。这将构成一个“虹吸管道”，源源不断把财富向中心城市汇聚。

7、“不动产私募投资基金”的问世，意味着房地产行业受歧视的时代彻底终结了，房地产越来越多地享受到支柱产业的良好待遇。

8、“不动产私募投资基金”会导致炒房现象重出江湖吗？关键看监管。

只要政府加强管理，问题不大。因为基金的规模、投资的方向，是否允许其投资限购城市的住宅或者保障房，投资量有多大，都是可以控制的。此外，政府还可以通过税收来调节它。